マンションを売るときは、売却価格がすべて手に入る訳ではありません。
売却価格から仲介手数料や税金が引かれるため、最終的に残る金額を想定して計算しておくことが大切です。
特に、税金については知っておかないと予想外の支出により、「思ったより手元にお金が残らなかった」など、予定が狂ってしまってしまう可能性があります。
今回は、マンション売却にかかる税金の種類や控除についてご紹介します。
マンション売却にかかる税金の種類
マンション売却でかかる税金は5種類あります。
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税
・住民税
・復興特別税
5種類の税金の中には、必ずかかる税金と売却の状況によってかかる税金があります。
税金の種類ごとに詳しく解説します。
印紙税
印紙税とは、不動産売買で契約書に貼る収入印紙にかかる税金です。
収入印紙はマンションの売却金額によって変わります。
・100万円超え～500万円以下の場合2,000円
・500万円超え～1,000万円以下の場合1万円
・1,000万円超え～5,000万円以下の場合2万円
・5,000万円超え～1億円以下の場合6万円
登録免許税
登録免許税は、マンションの所有者を移転する際に登記する手続きの税金です。
マンション売却によって、売主から買主に所有権が移動するため、売買が成立すれば必ずかかります。
登録免許税は売主と買主の両方に発生し、売主側に関わるのは抵当権の抹消登記です。
登録免許税は1件につき1,000円かかりますが、建物と土地と別々で発生するため合計2件分として2,000円の税金が発生します。
譲渡所得税
譲渡取得税とは、マンションを売却して収益が出たときに発生する税金です。
マンションを購入した費用に諸経費を引いた金額を購入費とし、売却金額が購入費を上回っていれば収益が出ていることになります。
譲渡取得税の計算方法は、「譲渡所得＝売却価格-取得費-譲渡費用」で算出します。
譲渡所得の15～30％の税金がかかりますが、売却時の保有期間による税率の変化や特別控除もあります。
住民税
譲渡取得税と同様に、マンション売却で収益が出たときに住民税が発生します。
住民税は譲渡所得の5～9％です。
復興特別税
東日本大震災の復興を目的に「復興特別税」が設定されています。
2013年から始まり2037年まで続く予定です。
復興特別税は、譲渡所得税額の2.1％に税金の支払いが発生します。
マンション売却に使える控除と税金がかからないケース
マンションを売却しても、税金がかからないケースや税率が低くなるケースがあります。
また、収益が出ても適用できる特別控除も忘れてはならない大切なポイントです。
3,000万円特別控除
マンションを売却して収益が出ると税金が発生しますが、3,000万円以内であれば特別控除が適用されます。
収益が3,000万円以内であれば収益が出ていないことになるため、譲渡取得税、住民税、復興特別税の支払いが免除となり税金がかかりません。
多くの売却物件の場合、3,000万円以上収益が出るケースは稀なので、特別控除によって税金の支払いを抑えられます。
保有期間による税率
マンションを売却するときの保有期間によって税率が変わります。
保有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」。
5年を超えた場合は「長期譲渡所得」と分けられます。
保有期間によって以下のように税率が異なります。
・短期譲渡所得：39.63％（譲渡所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％）
・長期譲渡所得：20.315％（譲渡所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％）
保有期間が長くなることで、約半分にも税金を抑えることが可能です。
保有期間のカウントは、不動産を売却した日ではなく、その年の1月1日時点となります。
マンション購入費が売却金額よりも高かった場合
マンションを購入した金額が売却金額よりも高かった場合、結果として損をしたことになります。
売却損が出た場合は譲渡損失をされ、その他の所得と相殺して所得税の軽減が可能です。
大きな損失となってしまい、1年で所得から相殺できない場合は、翌年以降3年間に渡って譲渡損失分の控除を消化できます。
まとめ：マンション売却による税金は、5年超えの保有期間と特別控除で抑えよう！
マンションを購入した費用に諸経費を引いた金額を購入費として、売却費用が購入費を上回れば税金が発生します。
その税金を抑えるためには、3,000万円の特別控除と5年超えの保有期間による売却で税金を抑えることが可能です。
税金の支払いを軽減することで、手元に残るお金を多く残しましょう。
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